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廉租住房建设的“三难”与“三解”

时间:2009-11-18来源:本站 点击:

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保障性住房建设是党和政府的一项政治任务和民心工程,也是拉动经济、扩大内需、促进增长的重要举措。我市保障性住房建设工作2008年开展以来,在市、县各级领导的高度关注和大力支持下,稳步推进、扎实开展,取得明显成效。同时,也存在着一些不容视的问题,亟待破解。市房管局党组成员、副局长邱春梅同志在借鉴国内外成功经验的基础上,结合我市实际,撰写了《廉租住房建设的“三难”与“三解”》,为这项工作提出了新思路、新方法、新对策,现予刊登供县区住房保障部门参考。

 

 

廉租住房建设的“三难”与“三解”

●邱春梅

 

纵观国外对低收入家庭提供廉租住房的制度,实践中较为成功的大致可分为两种模式:一种是美国式,即以发放租赁补贴为主的“补人头”方式,适用于财力支撑强大、社会空房较多的国家与地区;另一种以新加坡为典型代表,政府斥资建设组屋类型的廉租住房,提供给保障对象的“补砖头”方式,适用于地少人多、闲置空房稀缺、量能负担的经济发达与发展中国家(据笔者导师、华中师大汪国胜教授介绍,新加坡国民自己购房者甚少,他的同行、许多教授和副教授就住在政府提供的组屋里,只不过与住房困难户的面积大小、居住环境不同罢了。可以看出新加坡已经建立了较为完善的集廉租房、经济适用房、公共租赁房为一体的住房保障体系)。

我国的住房保障工作自20078月以来,在各级建设主管部门被提到前所未有的高度。在不久前央视记者对住建部姜伟新部长所进行的“共和国部长访谈录”节目中,姜部长用了4/5的时间介绍了住房保障工作,他说道:“保障性住房和商品房是住宅建设的两条腿,缺一不可;住建部首要的工作任务就是保障性住房建设”。同时,因为保障性住房“保障民生、平抑房价、拉动经济、刺激消费”的独特作用,为应对经济危机做出了巨大贡献。自2008年底以来,国家三批中央预算内投资对廉租房建设投入了大量资金,上级财政对廉租住房建设的资金投入加上已在实施的租赁补贴发放,使我国的廉租住房制度已兼备美国和新加坡两种模式的优点,正在发挥着积极而巨大的作用。

但在现实工作中,因我市财力薄弱匮乏、土地供应短缺、工作机制尚在起步阶段等原因,廉租住房建设面临着诸多困难,进展尚存不尽人意之处。笔者针对工作实践操作中遇到的难题,加以梳理归纳,理出了目前该项工作突出存在的“三难”;并希图通过思考与借鉴,结合我市实际给出“三解”:

 

第一难:市县财政配套建设资金落实难

第一解:实施租售并举等方式多渠道筹集资金,解决建设资金瓶颈问题

有这么一组数据可以说明我市廉租住房建设资金的困难程度:

2008年底至2009年第一、二批中央预算投资项目中,我市共争取到39.5286万平方米的廉租住房项目。按照2008年项目中央投资300400∕㎡(中心城区和潢川县按中部标准补贴,其他县按西部400∕㎡标准补贴)、省级投资200∕㎡2009年项目中央投资不变,省级投资目前仅到位55∕㎡的补贴标准,市发改部门进行了投资测算:这两批廉租住房市县需分别配套45%和54.7%的建设资金,共计约2.72亿元的财政资金投入。当然,这两个亿的县区配套资金还不包括小区公共设施,如道路、水电供给、工作经费等必需资金。同时,根据省住建厅等三厅局联合下发的《20092011年廉租住房保障规划》要求,我市明后两年的建设任务将更加艰巨,分别是今年任务的1.9倍与1.7倍。保障对象众多,保障任务艰巨,相应配套资金也自然呈逐年上升趋势,对年财政收入仅为25亿元(2008年)的信阳来说,资金已成为廉租住房建设的主要制擎和瓶颈,难免会陷入这样一个怪圈:地方配套资金不到位就难以争取中央和省级补助资金,上级补贴拿不到手,廉租住房建设更是捉襟见肘、难以为继。

按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》要求,廉租住房保障资金应从以下三个方面筹集:一是财政预算安排;二是住房公积金增值收益提取贷款风险准备金和管理费用后的全部资金;三是不低于10%的土地出让净收益。在实际工作中,这三块资金往往难以足额全部到位。为解决建设资金问题,甘肃、贵州、吉林等省及云南昆明等市,以及我省郑州市、三门峡市、南阳市桐柏县等市县相继出台了廉租住房“产权共有、租售并举”的指导意见并付诸实施。但很快引起了网上的一片质疑,认为上述省、市、县将“廉租房”变“廉售房”存在如下“硬伤”:一是易造成中央、省投资资金流失;二是出售造成廉租房源减少;三是政府推卸责任,一卖了之容易滋生腐败。一段尘嚣甚上的争论之后,中央电视台财经频道1015播出专题节目给这段公案下了定论,对租售并举方法基本给予肯定,认为此法是解决资金投入困难的应急之策。

对此,笔者认为廉租住房“产权共有、租售并举”是符合贫困地区财力情况、解决建设资金匮乏的一个可行办法,如能规范、审慎地用足用好,不失为地方政府回笼部分资金、滚动循环使用、多建快建建好廉租住房的一条良策。原因有四:一是符合大政方针。胡锦涛总书记在十七大报告中指出:在全面推进小康社会建设过程中要增加人民群众的财产性收入,这是党的基本原则。李克强副总理也曾说过“有恒产者有恒心”。让符合要求的供应对象拥有自己产权的住房,恰恰符合这两个要求;二是符合困难群众的要求。让住不上房、买不上房的城市低保对象中住房最困难的老百姓圆了住房梦,拥有部分产权,风雨不动安如山地放心居住,难道不是包括共产党员在内多少代志士仁人的一个夙愿与追求吗?三是符合发展建设的需要。居者有其屋,解决了保障对象的住房问题后,将回笼资金迅速与其它渠道筹措的资金投入新一轮的廉租住房建设中,资金链连接上了,后续建设有保障了,才能保证新的建设任务的落实,为千万企盼入住的保障对象提供更多住房。这种良性的可持续发展,是用发展的方法解决前进中遇到的问题,符合与时俱进、科学发展的要求,岂不比只讲困难、固步自封或空中楼阁、画饼充饥更现实、更有意义、更具操作性?

廉租并举方法在实施中要着重处理好几个问题:一是明确租与售的比例。所建廉租住房绝不能全部出售,必须为实在无力购买的困难群众留足出租住房房源;二是必须产权共有。如果全部产权出售给个人,廉租住房就与经济适用房无异了,中央预算投资就由变通成为变异;三是合理定价。价格不能过高,以确保保障部门售得出、保障对象买得起;四是严格审查。确保阳光透明运作,程序要公开公平公正,不能出现有些省市经济适用房管理的漏洞和问题;五是畅通退出渠道。要严格规定廉租住房上市交易条件,要补齐土地出让金、完全产权等费用,政府优先回购,出让人若干年内不得再享受保障性住房优惠与补贴。

最近,住建部等7部位联合印发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》,利用公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作正式启动。可见,廉租住房建设资金瓶颈问题已经引起上级的重视,多方筹资的大幕已徐徐拉开。毕竟多方施策、多条腿走路要比蹒跚跛行要更快一些。我市各县区政府应该摈弃等靠要的不作为思想,除积极储备项目争取上级资金投放、足额筹集土地净收益等住房保障资金外,还要结合实际,运用好租赁并举、公积金贷款、政府债券等筹资手段,为廉租住房建设备足资金迅速建设。

 

第二难:廉租住房建设土地供应短缺,用地落实困难

第二解:树立解决民生是政治任务、政绩和生产力的观念,优先安排用地规划

今年以来,上级加大了对廉租住房建设的督导力度,国家和省发改、监察、建设、财政等部门组织了多轮督查,我市也多次组成督查组定期不定期深入项目工地检查指导。县区间进展不平衡、项目开工晚或开工不足、进展缓慢的一个主要原因就是地块确定不了。深入分析,有以下三个原因:

一是拆迁难度大。不少县区住房保障部门所上报的项目用地是直管公房用地,国有划拨土地证握在手中,却因钉子户的要价太高造成自己的地盘自己做不了主。如某县县长、分管副县长多次亲自做钉子户的思想工作,给出“新建廉租住房优先供应、现租住租金全免”等优惠条件后,被拆迁人仍是“严防死守、岿然不动”,甚至将两间土坯房开出30万元的赔偿天价。无奈该县只得在多次协商未果的情况下,启动听证、强拆程序,但因开工日期滞后受到了上级督导组的通报批评。

二是位置适合的地块已被出让近尽。随着各县区城市框架的拉大、城镇建设的突飞猛进,以及土地财政的影响,许多县城中心适宜建廉租住房的用地所剩不多。一方面是上级政治任务,另一方面是困难群众的迫切要求,有些县区迫不得已甚至采用从开发商手中回购土地的方式落实廉租房建设用地,这其中耽误的时间与增加的建设成本,自然不会少。

三是部分县区摆不正保障民生与经济发展的关系。个别县区领导认为,位置好的地块能使财政收取土地出让金和开发中交缴的税费,所修建的大马路、大广场、高楼大厦又可以成为城建亮点和政绩;而划拨的廉租住房用地,除少收出让金、行政事业性收费、政府基金等大宗进项外,还需配套大量建设资金。相形之下,廉租住房建设成了“赔钱买卖”,因而缺乏向上争取廉租住房项目的动力,对上级下达的任务在用地落实上也缺乏积极性。

此外,在廉租住房用地上还存在另一个不容忽视的问题,若不引起重视并加以解决,势必造成后患,即:远离中心城区集中用地建设廉租住房,易形成“贫民窟”与“问题小区”。国外已有惨痛教训:法国城市在发展同时,产生了挤出效应,将穷人与移民迁至郊外聚集,集中兴建大规模廉租住房。这些区域治安混乱、就业机会少、居住环境差,导致200511月引发了波及全国200个市镇的大骚乱。骚乱平息后法国政府进行了深刻反思,出台了“贫富混居”的城市更新计划,日本、美国等国家也纷纷效仿,避免将“廉租区”变成“贫民窟”,从而付出更多、更大、更沉重的社会代价。

对此,我们应引以为鉴,并清醒认清廉租住房用地问题所在,从思想认识及方式方法上及早采取应对措施:

一是提高住房保障工作的法定效力。包括廉租住房建设在内的住房保障是今年省委、省政府十件实事之首,是省政府对我市、市政府对县区政府目标考核体系的重要内容,年初郭瑞民市长在人代会所做《政府工作报告》时向全市人民进行了庄严承诺,各级人大也将之纳入监督的重要内容,但工作中仍有个别县区认识上不去。姜伟新部长曾透露:《保障性住房条例》正在酝酿中,此《条例》的出台,将廉租住房用地划拨供应以法律法规条文固定下来,对加强执法力度必将有着积极的作用。

二是自上而下加大廉租住房建设在政绩考核体系中的比重。毋需置疑,这种风向标、指挥棒的作用是巨大的。

三是在年度用地规划中优先划定廉租住房建设用地。以法律与行政的双重手段促使县区政府主动开展土地整理,收回闲置用地,盘活存量土地,提高集约用地效率。

四是在商品房用地中免费划出廉租住房用地进行配建。在生活设施齐全、生活成本低、就业机会多的商品房小区内,按照一定的比例配建廉租住房,能有效解决集中兴建易成贫民窟等问题,也真正体现了发展成果共享的和谐社会构建原则。

 

第三难:廉租住房建成后分配难,易滋生腐败现象

第三解:规范分配程序,形成全社会、多角度、多层次的监督网络

保障性住安居工程是重大民生工程,党和政府重视、社会各界关注、人民群众期待。近期,在保障性住房分配过程中,暴露出了北京经济适用房违规出租、武汉经济适用房“六连号”、郑州经济适用房用地建别墅、南阳经济适用房变身商品房、广州廉租住房转租等问题,引起部分群众担心。目前,大规模的廉租住房正在建设之中,只有少部分进入竣工及分配阶段,暴露问题相应较少,但“六连号”、身份证18位是01等经济适用房分配过程中出现的问题应成为廉租房分配的前车之鉴。

为有效预防保障性住房建设、分配过程出现腐败现象,部分省市已进行了有益探索:北京市通过街道办事处初审、区复审、市级备案三个环节,并在初审、复审后进行公示,严把审核准入关;厦门市建立了居委会、街道办、区民政局、公房中心或住宅办、国土房产局或建设局五级审核,监察局和信访局全程监督,在社区和全市二次公示的制度;深圳市要求各相关部门对住房保障申请家庭的户籍、车辆、住房、保险、个税、存贷款、证券、残疾等级及优抚对象等9个方面进行严格审查;韶关市成立了保障性住房建设工程项目预防职务犯罪工作领导小组,聘请工程造价、工程预算、工程质量、审计等方面专业人员担任监督员,对保障性住房工程项目从立项开始,到工程竣工的各个重点环节进行全程监督。这些举措为保障性住房公平分配提供了有力的制度保证。

要把民生住房好事办好,关键是做到分配公正、公平、公开,全程阳光操作。笔者认为,建立全方位、多角度的监督体系是预防廉租住房分配腐败的有效手段:

一是完善保障对象、入住对象、购买对象的申请、资格审查、公示、轮换、分配等程序。建全住房保障工作运行机制,规范保障性住房的供应对象,不折不扣执行建设部、民政部《关于印发最低收入家庭廉租住房申请审核及退出管理办法的通知》,严格做好两轮公示、入户调查、合同签订、轮换腾退等工作,严格执行保障性住房的上市交易制度,有效抑制保障对象投资性的购房行为,确保保障性住房真正用于解决低收入家庭住房问题。

二是加大宣传,媒体跟踪报道、曝光。利用报纸、电视、网络等新闻媒体,加大对保障性住房法规政策的宣传,对保障性住房建设的开展实施情况进行跟踪报道力度,对行动迟缓、工作不力的县区及建设、分配过程中出现的问题给予及时曝光,自觉接受媒体监督,形成浓厚的社会舆论环境。

三是妥善处理好群众上访与投诉。坚持问计于民,认真听取住房困难群众的诉求,主动接受群众监督;对群众合理的意见建议,诚恳接受,主动改进;耐心细致地做好群众上访与投诉工作,认真做好解释和宣传,并改进到位,积极争取群众的理解与支持。

四是自觉接受人大、政协监督。主动征求人大代表、政协委员的意见建议,及时汇报工作进展和目标完成情况,对相关建议、议案、提案的办理工作要落实好、汇报好、沟通好,各级住房保障部门应主动邀请人大代表、政协委员参与建设、分配全过程的监督,为保障性住房建设把好关。

五是对已经出现问题纪检监察部门果断有力处理。应建立纪检监察牵头,住房保障、规划、审计等部门参加的监督组织,定期对住房保障建设工作进行监督检查,对工作落实不力,措施不到位的县区通报批评,并追究有关领导责任;对在解决低收入家庭住房困难工作中以权谋私、玩忽职守的,依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。通过果断有力的处理措施和典型案例的通报,提高工作人员的自律意识,避免腐败行为的发生。

六是扩大群众知情权,加大知晓率。完善住房保障信息定期披露制度,建立健全关建设情况的定期报告和监督制度,让群众及时了解有关政策、制度,知晓保障性住房建设、质量、分配情况,提高各项工作的公开性、透明度和公正性,让各个环节都处于群众的参与、监督之下。

七是逐步建立财产、住房档案或公信力强的报告制度。建立住房保障电子信息统计系统,规范和完善城市最低收入和低收入家庭住房需求档案,逐步建立住房保障诚信档案、住房情况定期报告和失信惩戒制度,对住房保障工作实行实时动态管理。

保障性住房尤其是廉租房建设,可以说是为家庭最贫困、住房最困难、生活最无助的弱势群体进行的“圆梦工程”。这项工程不像其他政府主导的民生工程一样已经可以看见花团锦簇、掌声四起的结果,而是刚刚起步,并且在前行的道路上充满着困难、矛盾与问题,但只要我们动于情、明于察、勤于行、善于思、能于解,给老百姓一个身安、给我们自己一份心安,就一定会为保障对象的幸福生活开创一个崭新的未来!

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